دنبال کنیدهادی زرقانیخواندن ۵ دقیقه·۱ ساعت پیشخانه‌ای که در کارخانه ساخته می‌شود: آیا صنعتی‌سازی می‌تواند رؤیای خانه‌دار شدن را نجات دهد؟وقتی فاصله بین دستمزد و نرخ خانه، دیگر با هیچ آماری قابل توجیه نیست

بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر وارد فازی شده که دیگر نمی‌توان آن را صرفاً «گرانی» نامید؛ آنچه رخ داده، قطع عملی ارتباط میان درآمد خانوارها و نرخ مسکن است. طبق برآوردهای منتشرشده، یک کارگر حداقل‌بگیر برای سفارش یک آپارتمان ۷۰ متری در تهران، حتی اگر تمام حقوق ماهانه خود را کنار بگذارد، باید حدود ۴۰ سال پس‌انداز کند؛ اگر محاسبه فقط بر مبنای حقوق پایه (بدون مزایا) باشد، این عدد به حدود ۵۲ سال می‌رسد. در شرایط واقع‌بینانه‌تر، یعنی با پس‌انداز حدود ۳۰ درصد از درآمد، دوره انتظار سفارش خانه از مرز ۱۳۰ سال هم عبور می‌کند.

برای مقایسه: شاخص رسمی «نسبت نرخ مسکن به درآمد خانوار» در تهران که در سال ۱۳۹۵ برابر ۱۳.۸ سال بود، تا سال ۱۳۹۹ به ۳۲.۲ سال رسید؛ روندی که کارشناسان می‌گویند در سال‌های اخیر با تشدید تورم عمومی و تورم ساختمانی، همچنان ادامه داشته است. در همین حال، شاخص بها نهاده‌های ساختمانی در زمستان ۱۴۰۴ نسبت به فصل مشابه سال قبل ۹۶.۸ درصد رشد کرده -یعنی تقریباً دو برابر شدن هزینه مصالح و ساخت در یک سال- در حالی‌که دستمزدها در همین بازه تنها ۲۰ تا ۲۵ درصد صعود یافته‌اند.

در چنین فضایی است که «صنعتی‌سازی ساختمان» از یک ایده کارشناسی به یک الزام قانونی در برنامه هفتم توسعه (پیشرفت) کشور برای سال‌های ۱۴۰۴ تا ۱۴۰۸ تبدیل شده است.

بر پایه ماده ۴۹ قانون برنامه پنجساله هفتم پیشرفت (فصل توسعه مسکن)، وزارت راه و شهرسازی موظف شده تا پایان کار برنامه، حداقل ۱۵ درصد از برنامه‌های تأمین مسکن کشور را با بهره‌گیری از فناوری‌های نوین، روش‌های صنعتی‌سازی (شامل سازه‌های پیش‌ساخته و مدولار) و هوشمندسازی متناسب با اقلیم و بافت کشور اجرا کند؛ با اولویت در سه حوزه: احداث شهرک‌های مسکونی، انبوه‌سازی، و توسعه شهرهای تازه.

جدول اهداف کمّی مسکن در پایان کار برنامه هفتم

طبق جدول شماره ۱۲ قانون برنامه هفتم (سنجه‌های بازدهی فصل توسعه مسکن)، این اهداف باید تا اتمام برنامه محقق شوند:

مدت‌زمان دسترسی به مسکن (نسبت بها به درآمد)

نکته حائز اهمیت درباره شاخص «دسترسی به مسکن»: ویرایش اولیه لایحه دولت این رقم را ۵.۷ سال پیشنهاد داده بود، اما در متن نهایی مصوب مجلس، هدف به ۷.۵ سال تعدیل شد. با توجه به اینکه آمار فعلی این شاخص در تهران حدود ۳۰ سال و در برخی برآوردهای اخیر برای اقشار حقوق‌بگیر بسیار بیشتر است، فاصله میان وضع موجود و هدف قانون‌گذار همچنان بسیار زیاد باقی مانده است.

منظور از صنعتی‌سازی ساختمان، جایگزین کردن روش سنتی «قالب‌بندی و بتن‌ریزی در محل» با تولید کارخانه‌ای اجزای سازه است؛ از جمله:

سازه‌های پیش‌ساخته بتنی یا فلزی که در کارگاه تولید و در محل پروژه مونتاژ می‌شوند

سیستم‌های مدولار (مجموعه‌ای) که واحدهای جامع یا نیمه‌جامع ساختمان را از پیش می‌سازند

قالب‌های عایق ماندگار (ICF) و پانل‌های سبک ساختمانی

مزیت اصلی این روش‌ها، کم شدن چشمگیر زمان ساخت (معمولاً به یک‌سوم تا نصف روش سنتی)، یکدست‌تر شدن کیفیت ساخت، و افت وابستگی به نیروی کار ماهر فصلی است.

طبق برآورد کارشناسان صنعت ساختمان، کشور برای پاسخ به تقاضای انباشته‌شده مسکن، نیاز به تولید سالانه حدود ۱.۵ میلیون واحد مسکونی دارد. با روش‌های سنتی ساخت، رسیدن به چنین حجمی از تولید عملاً غیرممکن است؛ به همین دلیل صنعتی‌سازی، نه یک انتخاب سلیقه‌ای بلکه تنها راه عبور از این تنگنا توصیف می‌شود.

پروژه‌هایی مانند مجتمع مسکونی صنعتی پرند (حدود ۱۱۰۰ واحدی، با مشارکت شرکت‌های تخصصی این حوزه) به‌عنوان نمونه پایلوت صنعتی‌سازی مسکن در کشور معرفی شده‌اند و قرار است تجربه اجرای آن‌ها، مبنای نقشه راه گسترش این روش در سایر پروژه‌های ساختمانی کشور قرار گیرد.

بسته جامع مسکن در برنامه هفتم؛ صنعتی‌سازی تنها یک ضلع ماجراست

هدف ۱۵ درصدی صنعتی‌سازی در دل یک برنامه بزرگ‌تر برای مقابله با بحران مسکن قرار دارد که شامل این محورهاست:

تولید حدود ۱ میلیون واحد مسکونی دولتی در سال، ترکیبی از ۴۰۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن، ۳۰۰ هزار واحد مسکن حمایتی برای دهک‌های کم‌درآمد، و ۱۰۰ هزار واحد نوسازی بافت فرسوده

نزول سالانه حداقل ۴ درصدی از سطح بافت فرسوده و ناکارآمد شهری

افزودن حداقل ۰.۲ درصد از مساحت سرزمین به ظرفیت سکونتگاهی کشور (با تراکم حداکثر ۶۰ نفر در هکتار) در روستاها و شهرهای کوچک و میانی، برای کم شدن فشار تقاضا بر کلان‌شهرها

کم شدن بروکراسی صدور جواز ساخت و پایان کار‌کار، به‌ویژه برای بهره‌گیری آسان‌تر از فناوری‌های نوین ساختمانی

در نشست‌های تخصصی مرور لایحه برنامه هفتم با محوریت شهرسازی، کارشناسان این حوزه به دو نکته مهم اشاره کرده‌اند:

ابهام در نحوه محاسبه: مشخص نیست آیا باید در سال اتمامی برنامه به رقم ۱۵ درصد رسید، یا این نسبت باید به‌طور میانگین در طول کل پنج سال اجرای برنامه رعایت شود.

نبود شفافیت آماری از وضع موجود: بدون تعریف روشن از میزان فعلی صنعتی‌سازی در کشور، سنجش دقیق میزان تحقق این هدف در خاتمه برنامه دشوار خواهد بود.

از سوی دیگر، گزارش‌های نظارتی مجلس نیز نسبت به لزوم هماهنگ‌سازی شاخص‌های بودجه سالانه (نظیر بودجه ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴) با سنجه‌های مصوب در قانون برنامه هفتم هشدار داده‌اند، چرا که برخی شاخص‌های بودجه‌ای هنوز به‌طور دقیق با جدول‌های قانون برنامه مطابقت داده نشده‌اند.

با در نظر گرفتن اینکه شاخص دسترسی به مسکن در تهران هم‌اکنون حدود ۳۰ سال و برای اقشار حقوق‌بگیر به‌مراتب بیشتر برآورد می‌شود، هدف‌گذاری ۷.۵ سال برای پایان کار برنامه هفتم، جهشی بسیار بزرگ و پرچالش به شمار می‌رود. سهم ۱۵ درصدی صنعتی‌سازی نیز به‌تنهایی نمی‌تواند این شکاف را ببندد، اما به‌عنوان نخستین الزام قانونی رسمی برای تغییر روش ساخت‌وساز در کشور، می‌تواند نقطه آغازی برای اصلاح ساختاری صنعت ساختمان باشد؛ به شرطی که با تأمین پایدار منابع مالی، رفع موانع اداری صدور مجوز، و کنترل تورم شدید نهاده‌های ساختمانی همراه